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相続税の基礎知識(財産評価)--相続財産を評価しよう!(土地の評価)

相続税の計算では相続財産の評価が必須の作業となります。

特に土地の評価は独特なものがあり、税理士でも得意不得意が大きく分かれます。

FP技能士の試験でも「相続・事業承継」の科目で財産評価が範囲になっていますので、この機会に復習してみましょう。

1.土地評価の原則

  • 区分
     地目(現況の地目)別に評価する。
  • 地積
     原則:実測による(登記簿の面積-公募面積とは異なるケースもあります)
  • 宅地の評価単位
     利用の単位となっている1画地ごとに評価する。(登記簿上の一筆とは必ずしも一致はしません。)

2.宅地(自用地)の評価

路線価方式と倍率方式という2つの方法がありますが、通常の市街地や住宅地は路線価方式によります。

路線価方式による計算方法は、路線価(1㎡あたりの標準価額) ×面積(㎡)で計算します。

ただし、実際はこれに間口や奥行きなどを勘案して評価することになります。


 路線価×各種調整×地積

路線価方式

  • 評価する宅地が接する道路に付けられた一定価額(路線価)をもとに、宅地の位置や形状などにより調整する評価方法。
  • 路線価は税務署で閲覧できるほか、国税庁のホームページでも見ることができます。
  • 通常、市街地区域にある土地は、路線価方式で評価します。

倍率方式

  • 固定資産税評価額に一定の倍率(地域ごと、土地の種類ごとに決められています)を乗じて評価する方法。
  • 通常、市街化区域以外の地域(市街化調整区域など)について、倍率方式が使われます。
  • 倍率についても税務署で閲覧できるほか、国税庁のホームページでも見ることができます。

各種補正率

  • 土地は一つ一つが違う形をしていて、正方形で使いやすい土地ばかりとは限りません。
  • 実務的には逆に使いにくい土地やいびつな土地ばかりです。
  • このいびつな土地について各種の補正を行うことにより公平な評価を行うことになります。
路線価方式による計算
  • 接する路線がひとつの場合 路線価×奥行価格補正率×地積
  • 正面と側面で路線に接する場合 (正面路線価×奥行価格補正率+側面路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)×地積
  • 正面と裏面で路線に接する場合 (正面路線価×奥行価格補正率+裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率)×地積
各種補正率
  • 奥行価格補正率 奥行距離に応じて評価を補正する
  • 側方路線影響加算率 正面と側方に路線がある場合に、評価に加算する
  • 二方路線影響加算率 正面と裏面に路線がある場合、評価に加算する
  • 間口狭小補正率 間口距離に応じて評価を補正する。
  • 奥行長大補正率 奥行距離と間口距離のバランスに応じて評価を補正する
  • がけ地補正率 がけ地を含む土地の場合に、評価を補正する。
  • 不整形地補正率 不整形地(いびつな土地)の場合に評価を補正する。

3.貸家建付地

 アパートや貸しビルの敷地のように、自分の土地に自分で建物を建て、その建物を貸す場合の敷地のこと。

 自用地評価×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合) 

※借地権割合…路線価に記号(A~G)が付されている。 (例)A⇒90% B⇒80%
※借家権割合…大阪など一部を除き30%
※賃貸割合は、相続開始時の総床面積のうち、実際に貸している部分の面積の割合

4.貸宅地

 自分の土地を他人に貸した場合の敷地(底地)のこと。

 自用地評価×(1-借地権割合)

5.普通借地権

 自用地評価×借地権割合

 ※使用貸借の場合には、自用地として評価します。

6.定期借地権

 課税時期の自用地評価×設定時の定期借地権の割合×定期借地権の逓減率

7. 私道の評価

一般的に個人の土地でありながら道路として利用されている土地(私道)については、次の3つのものがあると考えられます。

  • 不特定多数の者の通行の用に供されている私道(いわゆる公衆用道路、通り抜けができることが条件)
    ・・・評価しない!(評価は0円)
  • 特定の者(建売住宅など一本の道路を複数の民家で利用しているような場合)
    ・・・自用地評価×30%
  • 自宅用の通路(一般道から自宅やアパートまで続く通路のような道路)
    ・・・敷地の一部として評価する(自用地または貸家建付地、貸宅地等)

8.セットバック対象地の評価

セットバック対象地 セットバック対象部分の土地の価額×30%

※セットバック対象地とは?

セットバックとは、いわゆる二項道路のこと。 都市計画区域においては、建築物の敷地は建築基準法上の道路(原則幅員が4m以上ある道路に2m以上接していなければならない。

但し、法適用時点ですでにあるもので一定のものについては道路とみなされている。 これを二項道路といい、建替え時には幅員4mになるまで敷地面積から除外される。

 

スッキリわかる FP技能士3級 2018-2019年 (スッキリわかるシリーズ)

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