大家さんの最大の悩みの種は、空室と家賃の滞納ですよね。}
今回はこのうち家賃の滞納の税務処理について説明します。
例えば、家賃については原則として支払義務が確定する前月末に次のような仕訳となります。
もらえてももらえなくても収入計上が必要です。
未収金 ５０万円 ／ 家賃収入 ５０万円
万一本当にもらえなくなったようなケースですが、このようなケースを貸倒れといいます。
法律的には請求権は残っていると思うのですが、どうも確実にもらえないぞ…というケースでは、貸倒要件を満たせば、税務上は遡らずに要件を満たした年の経費（貸倒損失）として処理することができます。
ただし、これは事業的規模（５棟１０室以上）での貸し付けの話で、事業的規模以外では収入計上年まで遡って更正の請求が必要となります。
※逆に要件を満たさなければ処理できず、そのまま請求権は残ったまま経費にはできません。
相手が払えるような資産をもっていて請求できる可能性がある場合は、例え現実には貰えていなくても貸し倒れ処理はできないことになります。
貸倒の要件はグループ分けをすると以下の３つに分かれ、いずれかに該当すれば貸倒れとなります。
１、法律上の貸倒れ
・債権者集会等で合理的基準による未収債権の切捨て
・債務超過状態が相当期間継続のため、相手方に書面で債務免除
上記のうち、いずれかに該当すれば良いです。
法的に請求権が消滅するようなケースになります。
２、事実上の貸倒れ
・債務者の資産状況が悪化、支払能力なしの理由から未収債権の全額が回収できない場合（担保物があるときは、担保物の処分後の残額）
他人である相手の資産状況をどうやって知ることができるのか…という問題はありますが、明らかに相手が支払能力がない場合で、担保もとってなければ要件に当てはまります。
３、形式上の貸倒れ
・債権の取立費用額＞未収債権額 で、支払督促しても弁済がない場合。
・債務者の資産状況等の悪化により、契約解除した場合において、取引停止後（支払が滞ってから）１年以上経過したとき（担保物がある場合は除く）
上記ふたつのうち、いずれかに該当すれば良いです。
ただし、「形式上の貸倒れ」の場合は、全額を貸倒処理することはできず、備忘価額（１円）を帳簿に残して貸倒損失とします。
入居者のうちにはある日突然いなくなる人もいますし、退去のときには調子のいいことをいうくせにその後は音信普通という人もいます。
このような場合には、上記の２か３だと思われます。
全部落とすか（２）、１年経過した段階で備忘記録として１円残す（３）か、です。
相手先の懐具合がわかるばあいには事実上の貸倒となり、わからない場合には１円残して落とす感じ（形式上の貸倒れ）です。
形式上の貸倒れのほうが安全ですが１円残すのはなんとなく気持ち悪いので、できれば支払能力がないことを証拠として残して事実上の貸倒れで処理したいところです。
この辺のところは事実認定の部分で曖昧なのでリスクはありますが、ざっくり判断するしかありません。
いずれにしても滞納や貸し倒れが生じないように細かくケアし、万一滞納が出た場合にはなるべく早めに対処するのがいいでしょうね。
