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転居後の自宅マンション、売るか貸すか?

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事情があって転居した後の自宅マンション、売却してすっきりするか、それとも賃貸に出すか…

というご質問が以前お客様からありました。

僕は、不動産屋さんではないので、第三者からみてどう思うかという質問です。

実際にはきちんと収支計画等を出してみないとわからないのですが、自分であれば売却するかもしれません。

もちろん、借入金があれば早めに返済すれば利息分の支払いがなくなりますから、早ければ早いほど支払いは少なくなります。

さらに転居してすぐに売却すれば居住用の特例が使える可能性もあります。

一方で、賃貸に出す場合にはどうでしょうか?

収支がプラスになれば貸すメリットはあります。

ただし、マンションの場合は管理費や修繕積立金などはオーナーの負担になります。

分譲マンションは10年、15年周期で大規模修繕がありますし、意外にお金がかかるものだと思います。

分譲マンションですから管理組合とトラブルを起こさないことも大事です。

また貸す場合には、売却額を投資額と考えて、利回りを考える必要があります。

減価償却などは購入時の取得価額から計算して未償却残高を計算して、賃貸後の減価償却計算をするわけですが、賃貸するかどうかの意思決定はあくまでもここから新規の投資です。

売却を前提にした今の価格(売却額)と、収益還元法などを利用した賃貸を前提にした現在価値を比較して意思決定する必要があるでしょう。

例えば30年間の収支予測よりも、売却額が大きければやはり売却したほうがいいのではないかと思うわけです。

もちろん、この30年というのは物件の残存耐用年数や、個々の事情などに照らして変える必要があります。

つまり、売却か、賃貸かというのは意外に難しい問題で、収支予想や借入金の金利、残存耐用年数、修繕予定などいろいろな要素を踏まえて検討する必要があるということです。

結果的に、不動産経営の面倒くささや不確実性を考えると早めに処分したほうがよいように自分では思います。

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