【土地評価】道路じゃないのに路線価がついている土地はどうするの？

最近、当社で行う土地の評価で道路の付き方がおかしいものがよく登場します。

一つの筆の真ん中に道路が通っているケース、マンションの敷地の一部が道路になっているケース、細い路地でセットバックしているのか、道路に提供しているのかよくわからないケースなどいろいろです。

私道と一口に言っても実務ではいろいろです。

道路については建築基準法の道路なのかどうのなのかというのもポイントになります。

建築基準法で道路となっているのであれば基本的に私道なのでしょう。

道路ではないものの、但し書き通路というのもあります。

道路上の空き地で許可が前提になりますが、いちおう建物の建築が可能というものもあります。

建築基準法の道路になっていない道状の通路でも相続税の路線価が含まれているケースもあります。

ひどいケースでは、明らかに同じオーナーの２つのアパートの間の道で住民用の駐車場として貸しているところに路線価がついていることもありました。

車止めがあって車が入れないのに建築基準法の道路になっていて、路線価がついているケースもありました。

税務署もいい加減だなと思うのですが、おそらく以前は通り抜けができて、きちんと道として使われていたのに、ある時期から人が通らなくなったようなケースが想定されるのでしょうか？

こういうケースではどのように評価するのか

…が問題になります。

相続税の土地の評価がでは基本原則として、現況主義というのがあります。

現況どうあるかを基準にして評価するのが原則です。

現況で道路としての機能を有していないのであれば、もう道路ではないのでしょう。

税務署と協議をして来年以降はつけないように話をつけるのもいいでしょうが、相続税や贈与税の評価は一度きりですから現況をもとに路線価がついていないことにして評価するのでもいいと思います。

逆に道路であることが説明できる状態であれば、通り抜けできる公共性の高い私道については評価額は０となりますし、通り抜けできない私道でも３割評価となります。一軒家でその家にしかつながっていないケースでは敷地延長で、家の敷地の一部といて旗竿状の評価になります。

とにかく机上で路線価がついているからそれを使うよりは、現場に足を運び、役所調査もして現況に沿って適切な評価をするのが大事ということになります。