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横浜の相続税と事業承継に強い税理士法人、行政書士法人で働く税理士、行政書士、CFP、プライベートバンカーのブログ

税理士・CFPが住宅ローンの借り換えと繰り上げ返済についての経験談を語ってみる

FPのスタディグループ(SG)への参加などの影響で資産運用や投資について勉強する機会が増えてきました。FP資格取得から20年近いですが、SGへ参加してから3年くらいです。さらに自分で投資や資産運用に取り組み始めたのはこの数か月くらいでしょうか? 

住宅ローンの繰り上げ返済や借り換えなどを自分でしてみた

それまではお金がたまったらとりあえず住宅ローンを繰り上げ返済したりするという感じで運用というよりも返済メインでやってきていました。今回はその住宅ローンの繰り上げ返済についての経験と自分なりに感じたことを書いてみます。 

そのおかげもあって当初35年で3500万円くらい借りてスタートした住宅ローンも、この15年でだいぶ返済してきて残り1300万円、あと7年で完済というところにきています。 

住宅ローンも借入れをした当初は2.6%くらいの金利で固定金利選択型で横浜銀行で借りましたが、途中で一度三菱UFJ銀行に借り換えをしています。失敗だったというかあまり考えないで決めてしまったのが悪いのですが、マンション会社に全部お任せで住宅ローンもお願いしてしまっていました。 

今ならもう少し選択肢もあったかもしれないのですが親名義のマンションの連帯債務者になっていたため難色を示す銀行もあったようです。三菱UFJ銀行から、さらに3年前に変動金利で0.6%のタイプのネット銀行に変更して現在にいたっています。

同じ物件で2度借り換えを経験しています・・

ここまでくると金利部分がかなり減少したのでこのまま地道に返済していけばいいと思ってその後は手をいれていません。万一のときの保険がわりにもなるし、繰り上げ返済のかわりに自己資金でいつでも返済できるように運用しながら積み立てをしていくことに取り組んでいます。まだまだ全然届かないですが2~3年くらいで追い越せるようにしたいと思います。

繰り上げ返済か、投資での運用かの選択肢をどう考えるのか

この繰上返済の資金を投資に回していたら・・・と思わなくもないですが、住宅ローンも金利負担をみるとかなり利息部分が大きいのでなるべく返済期間を短くして利息部分の割合を減らしたいと思って繰り上げ返済と返済期間の短縮という形でやってきました。 

ローンの返済と修繕積立金や管理費などで20万円ちょっとくらいの出費になりますが、ローン返済が済めばかなり楽になるのであと7年頑張ります。 

ローンの返済予定表で元金と利息のバランスをチェックしよう

住宅ローンの返済を進めるか、投資に回すか・・というところでは、返済予定表は一度は確認したほうがいいと思います。

ローンの返済方法には元金均等返済と元利均等返済がありますが、住宅ローンは基本的には元利均等返済です。元金均等返済なら元金と利息の合計額が毎月同じ金額になるように設計されていると思います。

元利均等返済の場合は最初のうちはほぼ利息の返済から始まって、徐々に元金の割合が増えていくという仕組みになっています。昔の返済予定表が残っていましたが半分以上は利息の支払いに回っていました。知らず知らずに完済までに何千万円も利息を支払っていることになるでしょう。

つまり、利息に回っている分があるのでなかなか元金が減らない。僕の住宅ローンも1000万円くらいは繰上返済をしている気がしますが、それ以外の部分では元金はそれほど減っていません。利息部分が大きいとほとんど元金は減らないのです。

繰上返済と返済期間の圧縮で利息の負担を減らそう

一方で元金をまとめて繰り上げ返済をすると、一気に返済期間が減ります。1年返済期間が減らば1年分の利息の支払いが免除されることになるのです。

だから、早めに繰り上げ返済をするのができればよくて、返済期間が残り少なくなってから繰り上げ返済をしてもあまり利息の軽減効果がないということになります。

やるなら早めにというのが大事なところでしょうか?

借り換えなら手数料と保証料など費用対効果を考えよう

住宅ローンの借り換えは意外にコストがかかります。銀行の手数料や司法書士の登記費用、保証料などで数十万円がかかります。この手数料などのコストも銀行によって結構違います。

ネット銀行と都市銀行などでかなり異なった印象がありますので、きちんと見積もりを出したほうがよさそうです。

相見積もりと比較検討が大事!

銀行のホームページなどで費用の見積もりと利息の軽減効果のシミュレーションがだせると思いますのでうまく活用しましょう。

書類についてもそろえるのが結構面倒なのですが、ネット銀行は来店しなくてよかったりするので、多少は面倒は少なかったと思います。三菱UFJ銀行への借り換えのときは何度か来店したりで結構面倒でした。

税理士的には、住宅ローン控除の適用期間中に借り換えをして返済期間が10年以下で契約をし直すと住宅ローン控除の適用がその時点で打ち切りになることにも注意を促したいところです。

   

手元資金と資産運用とのバランスを大切に!

家計によっては教育資金などがかかる時期の方もいてなかなか繰り上げ返済は難しいというところも多いと思います。

教育資金で借りるのと住宅ローンで借りるのとどちらが金利が高いのか、安いのかなどの検討も必要かもしれません。

また、資産運用などで住宅ローンの金利以上の成果をだせるのであればあえて繰り上げ返済する必要もないでしょう。

手元資金としてどれだけ必要なのか、家計全体の最適な資産バランスはどうなのか、などを比較検討して考えてみましょう。

とりあえず自分は住宅ローンの返済がある程度は先がみえてきたので、何歳まで働くんだっけというところからは解放されて多少の心の平穏が訪れています。

こういったメンタルな部分でも、資産運用や家計管理はライフプランにとって重要なのかもしれませんね。

 

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