相続税の土地評価は路線価方式と倍率方式で行う
相続税の土地評価では路線価方式と倍率方式の２種類があります。
ざっくりですが、路線価方式というのは道路についている価格、路線価に面積をかけることで評価額を計算するやり方です。
これに対して倍率方式というのは固定資産税評価額に国税庁が定める倍率をかけて計算するやり方です。
相続税の実務では別荘地の評価が意外に多い
相続税の計算をする場合に時々あるのが亡くなった方が別荘地に土地をもっているケースです。
原野商法という言葉もありますが、多くはバブルの時期などに地方の別荘地に土地を購入してそのままになっているようです。
軽井沢や那須などトレンディな場所で結婚式をあげたり、別荘をもったりすることがステイタスだったわけですが、今となっては負の財産でしかないということも多いことでしょう。
温泉の権利がついていたりってこともありました。
これも権利ですから別評価が必要なケースもでてきます。
別荘地は倍率方式で行うのが基本
東京や横浜などでも時々路線価がついてなくて倍率地域のこともありますが、基本的には市街化調整区域であるケースだと思います。
一方で地方に行くとほぼ全域が倍率地域だったりしますから、別荘地の評価は倍率地域であるという認識が必要です。
倍率方式による評価は、市町村から取り寄せる固定資産税評価証明書の評価額に国税庁のＨＰから出力した倍率をかけるだけですから簡単です。
軽井沢の下の画像の知識、宅地なら１．１倍を乗じるだけです。
１００万円の固定資産税評価額なら１．１倍して１１０万円になるわけです。
土地の評価は一般的に固定資産税評価額が公示価格の７０％、相続税評価額が８０％と言われており、０．８を０．７で割るとだいたい１．１ということです。
わーい簡単だ！って思いますよね。
でもよく見てください！！
雑種地って地目が倍率表に記載されていませんよね。
東京都など一部の地域では定められているところもあるようですが、基本的に倍率表には雑種地の倍率が記載されていないのです。
雑種地ってそもそも何？
雑種地というのはそもそも他の地目に該当しないものの総称です。
つまりは宅地っぽい雑種地もあるし、畑っぽい雑種地もあります。
宅地は建物が建っているか、その効用を充足させるための土地というのが基本の考えです。
建物がないと宅地ではなく評価上の地目は雑種地になる可能性が高いのです。
普通に考えると山林よりも宅地のほうが評価額が高くなる傾向があります。
別荘地を抱える自治体などでは別荘地を宅地並みに課税してくるケースが少なくありません。
都会では山林や原野扱いだと思ってしまうのですが、ちょっとでも税収が欲しいのか固定資産税の評価方式では宅地に準じて計算しているようです。
この場合、基本的には状況をみて相続税評価額を山林に準じて計算するか、畑なのか、宅地なのかの検討がまず必要です。
役所に問い合わせをすると、ほとんどのケースでは宅地比準で計算しており、だいたいは比準するための近傍宅地の評価額を教えてくれます。
つまり、別荘地で未開発の土地の評価額は宅地ベースで計算することになります。
宅地に準じて計算する倍率地域の雑種地の評価額とは？
宅地に準じて計算する場合、近傍宅地の固定資産税評価額は１平米あたりの標準的な価格ですからこれに単純に倍率をかけるわけにはいきません。
宅地の固定資産税評価額は１平米あたりの固定資産税の路線価に奥行きが長いとか間口が狭いとか相続税と同様の調整をしていますから倍率地域の宅地のケースでは倍率を単純に乗ずるだけでいいわけです。
一方で比準方式で雑種地の評価をする場合には、近傍宅地の評価額という標準地の路線価を与えられるだけです。
微妙に不親切な話なのですが、ここから先は自分で調整してくれって話なのです。
奥行きや間口の調整、不整形地の補正や無道路地の斟酌などは相続評価額の計算に準拠して自分で行う必要があります。
- 近傍宅地の1㎡当たりの評価額＝近傍宅地の平米当たりの固定資産税評価額×宅地の評価倍率（固定資産税から相続税評価への引き直し－通常は１．１倍）
- 宅地であるとした場合の価額＝近傍宅地の1平米当たりの評価額×位置・形状等の条件差（財産評価基本通達での普通住宅地区の画地調整率）
- 雑種地の評価額（宅地であるとした場合の価額－1平米当たりの宅地造成費）×地積（整地費用や伐採費用など国税庁で定められています）
正確な評価にあたっては現地確認と図面などが必要
このように倍率地域での宅地と雑種地の最大の違いは何かというと、市区町村で画地調整済みの価格に倍率をかけるのか（宅地）、自分で画地調整をするのか（雑種地）にあります。
固定資産税評価証明書などに現況地目が宅地となっていたらラッキーですが、雑種地となっていたらちょっと面倒です。
相続税の現場レベルでは天国と地獄なのです。
基本的には画地調整ですから図面がないと間口や奥行きがわかりません。
場合によっては現地確認をしたり、役所に固定資産税の計算過程を教えてもらってそれになぞって相続税の画地調整をする必要もあります。
週末、軽井沢から嬬恋、上田と回ってきましたが、実はこの道中で現地確認をしてきています（実は遊びに行っただけでなく、ついでに観光をしてきた？）。
こんな感じの土地ですが、評価地目は雑種地です。
どう見ても山林？原野？って思ってしまうのですが・・・
