日本人の資産形成では金融商品に比べて不動産の割合が高いといわれています。そのため、相続税の対象となる財産でも大きなウエイトを占めるのが土地であり、土地の財産評価が税額に直結することになります。
相続税では土地の評価が一つの山場
仕事で相続税を担当することになると土地の評価については一通り勉強する必要が生じます。事務所ごとのやり方があると思いますが、うちの事務所では基本的に現地確認を行うことにしています。
この現地確認もツボを心得ておかないとあまり意味がないというのですが、相続税の実務に慣れないうちはこれを習得するのが結構大変です。先輩や所長先生から教えてもらえればいいのですが、そういった存在がなければ自力で独学するしかないことになります。
実際にうちの事務所では机上の資料をもとに社内で会議を行うとともに、担当者が現場に行って調査をしたり写真撮影をしています。
写真も最近ではグーグルマップで事前に周辺を確認できますから、結構な範囲は事前会議で詰めてから現地にいけるわけです。
土地の評価の基本的な考え方
土地の評価で一番大事なのは道路付けになるわけですが、接道の状況や周辺の環境の確認などを行います。建築基準法では４ｍ道路に２ｍ接道しないと建物を建てられないわけですから、建物を建てられる土地なのかどうかが最重要な確認事項になります。
なぜ建物を建てられるかどうかが大事なのかというと、路線価評価は「宅地前提」の評価だからです。じゃあ宅地って何なのかというと、建物が現に建っているか、それに準ずるようないつでも建てられるような土地のことになります。
つまり建物を建てる前提の一般的な土地の評価を路線価を使ってモデル的に評価をして、そのモデルとのズレを補正率を使って調整する作業が相続税の土地の評価なのです。
時々、まったく補正のない土地というのも存在します。ちょうどいい形とサイズの土地という話ですが、こういったモデル体型の土地は結構レアな話で、たいていはケチをつけて評価をつけていくという作業をしていくわけですね。
そのケチをつける項目を探すために紙の資料をもとに机上で調査をし、さらに現地の確認をすることになります。
例えば線路の近くで騒音に悩まされるような土地、隣や対面にお墓があるような土地、こういった土地は実際の売買でも値引きされることがあると思います。
相続税の土地評価で現地確認のスキルをあげるためには？
まずは基本書を読んでください。これがないと話が進まないのです。
基本書は大蔵財務協会の「土地評価の実務」、最初はこれ一択だと思います。
相続税の土地評価は財産評価基本通達に基づいて行われますが、財産評価基本通達のうち土地の評価の関する部分を解説している書籍になります。大蔵財務協会の書籍ですし、当然に税務署の職員もこの本で勉強している、、はず。
共通言語としてこの本に書かれていることはまず丸暗記するまで頭に叩き込んどけや、、ということですね。
現地確認について詳細に書かれている本はなかなかないのですが、写真入りで作られている本がやはりいいと思います。
※国税OBの著者の本ですが、新人担当の税理士事務所スタッフとアシスタントの会話形式になっているため読みやすい本だと思います。
※不動産鑑定士が著者になっていますが、税理士などを抱えた資産税に強いフジ総合グループで執筆しているため税理士目線の著書だと思います。
※国税ＯＢの著書ですが、かなりわかりやすく詳細に書かれています。プロ向きの書籍だと思います。
現場百回とはいうけれど・・
土地の評価は経験がいきてくる業務だと思います。ある意味では勘の部分も大事になるので、なんか変だなこの土地？？というピンとくるところは大切にしたほうがよさそうです。
でも基礎知識や基本をおろそかにしたままで実務に取り組んでも成果はあがらないと思います。
不動産関連法規を含めた基礎知識の習得と現地調査の経験でしだいに磨かれてくるもの、という風に思っています。
