マイホームの購入を検討されている方に朗報です。令和8年度（2026年度）の税制改正大綱により、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用期限が、令和12年（2030年）末まで5年間延長されることが決定しました。
しかし、ただ延長されただけではありません。今回の改正では、「中古住宅（既存住宅）」を購入する方への優遇が大きく手厚くなる一方で、災害リスクの高い地域（災害レッドゾーン）に新築する場合は控除が受けられなくなるという、メリハリの効いたルール変更が行われています。
これから住宅を購入・建築される方が絶対に知っておくべき、住宅ローン控除の新しいルールを分かりやすく解説します！
新築住宅は令和10年からＺＥＨ水準以上の省エネ住宅が必須となる
40歳未満の配偶者を有する夫婦や、19歳未満の扶養親族がいる「特例対象個人（子育て世帯・若者夫婦世帯）」に対しては、借入限度額の上乗せ措置が設けられています。
ここでの注意点は、新築住宅では、省エネ基準適合住宅の期限が令和９年までとなっているところです。令和１０年以降はＺＥＨ水準が要件となり、ＺＥＨ水準を満たさない住宅については住宅ローン控除の対象外となります。
- 認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅）
・・一般世帯：4,500万円
・・子育て世帯等：5,000万円 - ZEH水準省エネ住宅
・・一般世帯：3,500万円
・・子育て世帯等：4,500万円 - 省エネ基準適合住宅（※令和8年・令和9年入居分まで）
・・一般世帯：2,000万円
・・子育て世帯等：3,000万円
中古住宅（既存住宅）の優遇が拡大！控除期間が「13年」へ
これまでの住宅ローン控除では、中古住宅を購入した場合の控除期間は一律「10年間」でした。
しかし今回の改正により、既存住宅の利活用や省エネ化を促進するため、一定の省エネ基準等を満たす中古住宅については、控除期間が「13年間」へと延長されます。
【改正後の中古住宅の借入限度額と控除期間】
- 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅：借入限度額 3,500万円（控除期間 13年）
- 省エネ基準適合住宅：借入限度額 2,000万円（控除期間 13年）
- その他の住宅（省エネ基準を満たさないもの）： 借入限度額 2,000万円（控除期間 10年）
省エネ性能の高い中古住宅を選べば、新築と同じ「13年間」にわたって税金の控除を受けられるようになり、中古物件を選ぶメリットが非常に大きくなりました。
子育て世帯・若者夫婦世帯にはさらに「1,000万円」の上乗せ！
さらに、40歳未満の夫婦や19歳未満のお子様がいる「子育て世帯・若者夫婦世帯」に対しては、上記の借入限度額がさらに優遇されます。
中古住宅を購入する場合、一般世帯の限度額に対して「＋1,000万円」の上乗せが行われます。
例えば、中古のZEH水準省エネ住宅を購入する場合、一般世帯は3,500万円が上限ですが、子育て世帯等であれば「4,500万円」まで控除の対象枠が広がります。
要注意！令和10年以降「災害レッドゾーン」での新築は控除対象外に
今回の改正で最も注意すべきなのが、立地に対する厳しい制限（適用除外ルール）が設けられたことです。
地球温暖化に伴う自然災害の激甚化を踏まえ、令和10年（2028年）1月1日以降に入居する新築住宅のうち、いわゆる「災害レッドゾーン」に建てられた家屋（建替えを除く）は、住宅ローン控除の適用が一切受けられなくなります。
対象となる「災害レッドゾーン（災害危険区域等）」は、具体的に以下の5つの区域です。
1. 土砂災害特別警戒区域
2. 地すべり防止区域
3. 急傾斜地崩壊危険区域
4. 浸水被害防止区域**
5. 災害危険区域（市町村長の勧告に従わずに建築された一定の場合）
【重要なポイント】
この厳しい立地制限は「新築住宅」が対象であり、「既存住宅（中古住宅）」の購入については適用対象外（これまで通り控除の対象）とされています。この点でも、中古住宅の利活用を推進しようとする国の意図が読み取れます。
【物件選びの前にハザードマップの確認を！】
令和8年以降の住宅ローン控除は、「省エネ基準」と「立地（災害リスク）」が適用可否や控除額を左右する極めて重要な条件となります。
特に新築をご検討の方は、購入予定の土地が「災害レッドゾーン」に該当していないか、都道府県や市町村が公表しているハザードマップを必ずご自身で確認するようにしてください。
