空き家を相続するケースが増えている
最近の相談の傾向として、相続した空き家を譲渡した場合の譲渡所得の申告というのがあります。これらの申告は、弁護士さんからの紹介のケースが多いのですが、親から子への相続ではないような相続で取得したケースが多いというのも特徴です。
譲渡所得の計算では、手続きが結構面倒なのですが、いわゆる「相続空き家の３０００万円控除」という特例の適用が可能なケースも時々あります。
購入時の資料が見つからないケースも多い
こういったケースでは購入時の資料が見つからないということがほとんどです。
保存していたかもしれないけどどこに保管されているのかわからないようなケースだったり、自宅がゴミ屋敷と化していて足の踏み場もないようなケースなどがあります。
取得価額がわからないケースでの譲渡所得の申告はなかなかに悩ましい話です。
譲渡所得の基本的な計算式は下記のようになります。
「譲渡所得＝収入金額（売却額）－取得費（取得価額）－譲渡にかかった費用」
売却額に税金がかかるわけではなくて、購入価額と譲渡費用を差し引いた譲渡益に対して税金がかかる仕組みになっています。
概算取得費５％の利用
このため、購入価額については記録を残しておかないと売却時に困るわけです。
国税庁のホームページでも紹介されていますが、買ったときの資料がなくて取得価額がわからない場合には５％の概算取得費というのを利用します。
購入価額が不明な時や、先祖代々の所有でもともと購入価額がないようなケースでは、概算で売却額の５％を控除するという方法です。
この方法で計算すると、譲渡費用を除くと９５％が譲渡益として課税されることになります。
先祖代々の場合や、昭和の初めなどに購入している場合には、正直この方法でも仕方がないような感じがします。
５％取得費が明らかに不利な場合にはどうする？
一方で、登記簿謄本の記載内容によっていつ購入したのかがわかっていて、ある程度の金額で購入していると予想される場合でも、５％の概算取得費で計算しないといけないというのはちょっと厳しい気がしますよね。
そのため、なんとかして税金を抑えることができないかどうかを考えるわけです。
可能な限り証明できる情報を集める
マンションなどであれば、分譲地の価格をマンション業者や管理組合などが保管していればそれを参考にして計算することも一応は合理的と判断されます。
登記簿謄本をみて抵当権がついている不動産であれば、少なくても抵当権のもとになっている債務額以上の金額では購入していると推測できます。そのためローンの額を暫定的に取得価額とする方法も考えられます。
どうしても取得価額がわからない場合もある
そういったものもなく本当にわからないようなケースでは、国税当局と争った事例が過去にあり、そのときの国税不服審判所の裁決例や裁判例などを参考にして、取得価額を推計して計算する方法が認められる場合もあります。
例えば、バブルのピークのときに新興の分譲地を購入したケースを想定すると、明らかに現在よりも高い金額で買っているのは予想できます。
こういった場合には、まず間違いなく譲渡損であるからあえて譲渡所得ゼロで申告するということも検討の余地があります。
地価公示価格の推移などを参考にして理論武装をして申告をすることになるのですが、公式に認めている方法ではないので税務署から否認されるリスクはそれなりに高いと思います。
過去の地価を推計するための情報として、国土交通省の検索システムを利用したりもします。
これ以外では、市街地価格指数というデータも活用できます。
特殊なケースでは推計計算は使えない
あきらかに譲渡損になっていると推測されるようなケースは、税務署にも認められる可能性は高いような気がしますが、微妙なケースや、特殊な土地のケースもあります。
微妙なケースの場合はリスクがありながらも理論武装をして申告をするという選択肢もあります。昭和や平成初期の分譲地などは真四角の土地で画一的に区切られているため公示地価に近い価格で取引されている可能性は高いと推測できます。
一方で特殊な土地のケースではこのやり方は否認リスクが高まります。
三角地であったり狭小地であったりして土地の形状が特殊なケースなどは公示地価よりも低い金額で購入している可能性もあります。
交換などの特殊な取引形態で取得しているケースもあります。
こういった特殊なケースでは、公示地価などによる推計的な計算は使いにくいといえます。
もっと詳しく知りたいなら？
税務通信の２０２３年１０月号で特集が組まれていました。
取得費が不明な場合の取り扱いについてもっと詳しく知りたい方は参考になると思います。
![税経通信 2023年 10 月号 [雑誌]](https://m.media-amazon.com/images/I/51tRhH5319L._SL500_.jpg "税経通信 2023年 10 月号 [雑誌]")
