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被相続人の土地がタダで使用されている場合の土地の評価方法とは

今回は、相続税での土地の評価方法について。

被相続人の土地を他の人がタダで使用している場合、いわゆる使用貸借のケースと、無断利用のケースが考えられます。

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使用貸借なのか賃貸借なのか?

使用貸借とは土地をタダで使用させるという契約であり、税務の世界では無償で返還することを約束して、親族に土地を無償で使わせることが多いです。

お父さんの所有地に息子がマイホームを建てるケースなどよくある話です。

税務で使用貸借が頻繁に登場するのは、賃貸借との比較があるからです。

賃貸借になると借地権の論点が生じますから、借地権が存在するのかどうなのか、借地権相当の金銭の授受があったのかどうかで、贈与税や譲渡所得税が絡んできます。

息子はお父さんにわざわざ地代を払ったりせず、ましてや借地権の権利金を払うなんてありませんから、税務上もこういったことはないように扱われます。

使用貸借の場合の土地の相続税評価額は更地評価、自用地評価となり、借地権や賃借権などの控除はない形で計算を行います。

使用貸借なら自用地評価、、というのが基本的な考え方です。

赤の他人が無断で使っていた場合はどうなるの?

親族に無償で利用させるというのはよくある話ですが、他人が使っている場合はどうでしょうか?

最近では実家に縁遠くなってしまって、相続した実家がそのままになっている、、ということも多いようです。

田舎に土地を持っていたとして、知らない間に誰かが勝手に家を建てて住んでいた・・・そんなこともあるかもしれません。

そんな場合にはもちろん地代の収受はしていないし、借地権の権利金ももらっていないはずです。

賃貸借契約書も使用貸借の許可も与えておらず、無断で使っている場合、、直ちに明け渡しの請求をするべきでしょう。

そんな場合でも基本的には借地権も賃借権も存在しないため貸宅地として評価することはできず、自用地評価となると思います。

でもこんな土地を相続したとしてもあまりうれしくはないと思います。

自用地評価額で相続税を支払っても、実際に利用できなけれあ税金の払い損になってしまいます。

そんな場合を考慮して、財産評価基本通達には次のように規定されています。

評基通210:訴訟中の権利の価額は、課税時期の現況により係争関係の真相を調査し、訴訟進行の状況をも参酌して原告と被告との主張を公平に判断して適正に評価する。

土地の明け渡しの訴えをするなどして、権利を争っている場合には、課税時期の現況や計装関係を斟酌したうえで、利用者の権利と所有者の権利とにわけてそれぞれ評価する、、ということになりそうです。

土地を持っている人にとっては相手に権利を主張されている分だけ控除してもよろしい、ということになりそうです。 

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