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老朽化してきた自宅のリフォームや建て替えを考えているけど、税金面で注意をすることは?

まだまだ梅雨が続くはずなのに急に暑くなってきました。

車で移動することが多いのですが、車の中が地獄の業火で焼かれているようです。

夏が近づいてくると心配になるのが、集中豪雨や台風などの水に関する災害です。

「最近は、台風や地震などの災害が多くなっているように思う。老朽化してきた自宅のリフォームや建て替えを考えているけど、税金面で注意をすることは?」という相談があることもあります。

このところ災害も身近な存在になってきています。今回は、災害時の税務とあわせて、リフォームや建てかえの注意点についても紹介していきます。

災害時に受けられる税金特例

まず、災害時の税金としては、所得税の雑損控除というのがあがります。

雑損控除は生命保険料控除とかと同じ所得控除で、災害又は盗難もしくは横領によって生活に通常必要な資産について生じた損失について、この算式のいずれか多い方の金額を所得金額から控除することができるというものです。

次の算式のいずれか多い方の金額を所得控除することができますが。、保険金などで補填された場合、その金額は損失額から控除する必要があります。結構マニアックなのでこんな特例もあるということだけ覚えていただくといいと思います。

  1. 損失額-所得金額の1/10
  2. 損失額のうち災害関連支出の金額-5万円

住宅ローン控除でも特例的な扱いがあります。本当は居住しないことになると対象外になるのですが、災害で住むことができないけど住宅ローンだけ残るようなケースや二重ローンになるケースを想定して、大震災の被災地など災害により自宅に居住できない場合でも大丈夫なように控除を継続できる特例があります。

所得税法ではなく災害減免法という他の法律で税金が免除されることあります。大規模災害のときには所得税法だけでなく別の法律が発動することもあるという話になります。

リフォーム、建て替え時の税金の留意点

次はリフォームや建て替えの時の税金についてですが、基本は住宅を新築、購入したときと似たような税金の取り扱いです。

贈与にならないように建物名義に気をつけることと、リフォームでも贈与税の特例や住宅ローン控除などの減税が活用できるということになります。

購入時と異なるのは既存の資産の名義との組み合わせに注意が必要ということです。

新築の場合には資金の出処にあわせて、登記名義の持ち分を決めるという話ですが、リフォームの場合には元々ある建物の登記名義に関係してきます。

建物名義や居住時期でローン控除や贈与税の非課税の適用を受けられないこともある

まず、リフォーム代金を拠出する人やローンを組む人が建物の名義に全く入っていない場合、つまり共有にすらなっていない場合には、住宅ローン控除や贈与税の非課税特例の適用を受けることができません。

これらの特例は、自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等(リフォーム)をすることが要件となっているからです。

父親単独名義の建物のリフォーム代金を息子がローンを組んで直しても、ローン控除の適用ができないルールとなります。 

www.nta.go.jp

また、贈与税の非課税の適用については、実際に住んでいることも必要です。

増改築等に係る工事が、自己が所有し、かつ居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することが条件となっています。

通常の住宅ローン控除の場合はこれから住む住宅が対象ですが、増改築(リフォーム)の場合は贈与時点で本人が居住していることが条件となります。

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自己が所有しているかどうかも大事ですが、「居住の用に供するかどうか」なのか「居住している」なのかの違いにも注意が必要ですね。

リフォームの資金と名義人の関係に注意

一番わかりやすいのは登記名義人がリフォームやリノベーション工事の費用をだすということです。

ただ、年金生活者の両親ではなく、新たに同居する息子夫婦が資金をだすことも多いと思います。

このように元の建物の登記上の名義と違う人(息子)がお金を出してリフォームをすると資金拠出者(息子)から建物の登記名義人(父)への贈与ということになってしまいます。

親から子への贈与というのはピンとくるかもしれませんが、子から親へというのは通常ないですよね。基本的には贈与の意思はないと思います。

贈与の意思がなくても贈与税をかけます、、ということがあります。

それが「みなし贈与」です。

法律上の贈与かどうかとか、贈与の意思があったかどうかは無関係に、みなされてしまって贈与税が課税されるルールです。

贈与にならないためにはリフォーム直前の時価とリフォーム工事の費用との比率で建物持ち分を調整して共有登記し直すという形になります。

借地権の問題が絡むなら専門家に相談する

ほかに実務で時々でてくるのは、親の土地の上に子ども名義で建てかえたり、2世帯住宅を建てたりというケースです。

これは別に地代を払わなければ使用貸借なので贈与税や借地権の問題はでないのですが、元々ある第三者から借りている借地上の建物を子ども名義で建てかえたり、親の借地の底地部分を子どもが第三者の地主さんから買い取ったり、、ということもあります。

借地権に関する税務はかなり複雑なので、必ず専門家に相談したほうがいいと思います。

 

 

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