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横浜の相続税と事業承継に強い税理士法人、行政書士法人で働く税理士、行政書士、CFP、プライベートバンカーのブログ

資産運用には不動産投資という選択肢もあります

昨日の勉強会は、不動産投資を学ぶというのがテーマだったので、ちょっと雑誌っぽいムック本も読んでみました。

 

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ファイナンシャルプランナー(FP)の試験科目のうちには不動産運用設計というのがあります。

 

不動産投資はこの不動産運用設計にあたります。

 

試験の内容は宅建試験を少し簡単にしたような内容だと思います。

 

CFP試験の内容やレベルも、宅建に近いと思います。

 

投資や資産運用というと株式や投資信託、外貨預金などをイメージするかもしれません。

 

しかし、個人投資家の中には積極的に賃貸不動産に投資する方もいます。

 

不動産投資というのは、FXと同じように信用取引です。

 

レバレッジを効かせて小さな元手で大きな資産を運用することも可能です。

 

銀行は上場株を購入するためにはなかなか融資をしてくれませんが、不動産投資については融資が受けられる可能性があります。

 

特にサラリーマンなど安定した収入がある場合には投資物件についても融資がでることもあるようです。

 

アメリカでは不動産投資は金融資産の運用と同じように考えられているようですから、この辺りも日本の印象とは異なるのかもしれません。

 

話は変わりますが、僕が地主さんなどと話をしていると違和感を感じることがあります。

 

それはアパートの収入を丸ごと生活費と考えている方がいるということです。

 

金融資産であれば利息や配当を生活費の足しにするのはわかります。

 

しかし、不動産投資については家賃の回収部分というのは本当は元本の取り崩しが含まれています。

 

家賃と比例して減価償却や経年劣化という価値の下落がありますから、家賃のうちで使えるのはほんの一部、純益部分だと考えるべきです。

 

もしかして、再投資という考えをもっていないのかも…あせる

 

借入金があるケースでは借入金を返した残りしかキャッシュフローがないので、なんとなくどのくらい使えるのかはわかるかもしれません。

 

でも、借入金がないケースで家賃分を全部使ってしまうとどんどん事業は縮小していきます。

 

つまり、家賃のうち家計費等で使える分と再投資として留保しておくべき分と明確にしておかなければならないというわけです。

 

本来は金融資産として利ざやを稼ぐという感覚が必要なのに、そういった感覚がなく、本当に不労所得と認識していると気がつくと建て替え資金がないということになりかねません。

 

建物が老朽化して建て替え費用がないと、建築費分は消費(浪費)したっていうことになります。

 

読んだ本の紹介も書こうと思いましたが、脱線してしまったのでまた次回です。

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