業務管理者移行講習の感想
３週間くらい前に7,700円を支払って、受講申し込みをしていたのですが、本人確認書類だったので、週末に配達してもらって手元に届きました。
内容はこのちょっと薄めのテキストと、ｅラーニングの受講コードが入っていました。
テキストを一読してから１時間×２コマのｅラーニングを受講して、確認問題を解くことで講習の受講が完了します。
受講期限はまだまだ先なので急いではいないし、暇なときでもやろうかな・・と思っていましたが、緊急事態宣言だし暇なので、速攻でやっちゃいました。
１時間のｅラーニングは早送りできないので、とりあえず視聴するしかないです。別にみはられているわけではないので、さぼることは可能ではあります（とはいってもちゃんと視聴しましょう）。
テキストは事前に一読くらいはしたほうがいいと思います。自分も一読はしましたが、法律を順番に解説しているだけなので、これは斜め読みでいいと思います。
こういった「○○業法」はだいたい同じような作りこみなので、宅建業法や保険業法などの勉強をしたことがあれば斜めで問題ないと思います。
斜め読みでも読んでおけば、講師の先生の話も理解しやすいし、確認問題の解答でも役に立つと思います。
弁護士の先生が解説をしてもらった後で、前半と後半の最後にレジュメのまとめがありますので、この最後の部分をしっかり頭にいれておけば確認問題はほぼ解けると思います。
テキストを再度読めば解ける問題ですし、７割（１０問中７問）が合格ラインですが、７割解けるまで解き直しも可能のようです。
自分は前半後半の２０問で１問だけ間違えてしまいましたが、普通にやればそんな感じで解けます。意地悪な問題やひっかけ問題はなかったと思います。
賃貸不動産経営管理士を受験したのは２０１５年
５年前に取得していた賃貸不動産経営管理士ですが、先日更新手続きがありました。
この資格には更新手続きがあることすら知らなかったのですが、結構面倒くさい書類を提出して何とか更新ができたと思っていたところに、今度は「業務管理者」への登録をするためには移行講習を受講してくれ、、という案内。
確か５年前に受験したときも、そのうち国家試験になるから試験が難しくなる前に受験しておいたほうがいい、、という話はありました。
国家資格化する、というのも、どこまでが本当なのか眉唾物ではありましたが、宅建士の知識の再確認ということもあって、受験を決めた資格でした。
当時は受験対策の書籍もあまりなくて、公式テキストという名前の分厚い資料集を読んで勉強した、、という記憶があります。
www.sikakulife.com
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国家資格化の背景
うちの事務所の地主のお客様でもお願いしているいわゆるサブリース方式をやる会社、積水ハウス系なら積水ハウス不動産だったり、大和ハウス系なら大和リビングとかでしょうか。横浜エリアだとハウスメイトなどもよくみます。
そういったハウスメーカ―系の管理会社などよくありますが、業界的には悪質な業者が存在したり、家賃保証という営業スタイルがオーナーとの間のトラブルにつながったりといった感じで問題視されていました。
そういった業界にあって、しっかりと規制をかけていきましょう、、というのが、今回の国家資格化のベースになる「賃貸住宅管理業法」ということになっています。
この辺の背景は、マンション管理での管理業務主任者に似ていると思います。
国家資格化の背景としては下記のようなところのようです。
- 立法趣旨としては、悪質な業者がいてトラブルが社会問題になっているから、悪質業者から素人のアパートオーナーを守るための規制が必要
- サブリース業者を登録制にし、サブリース業者には管理責任者（業務管理者）の設置義務を課す
- 業務管理者の資格認定をスタートさせるが、既存の資格制度として賃貸不動産経営管理士を活用する
ただし、業務管理者の位置づけは弱い
今回、やっと国家資格化したということですが、何となく微妙な立ち位置での国家資格なように思います。
宅建士やマンション管理での管理業務主任者と比べると、位置づけはちょっと弱いかな、という感じ。
宅建士や管理業務主任者の制度と異なるのは次の２点のようです。
- ５人に１人などの人数に関する規制がないこと（営業所や事業所に１人の設置で足りる）
- 重要事項説明をするのが有資格者に限定されていないこと（無資格者も可）
また、業務管理者になるためのルートが賃貸不動産経営管理士の合格者に限定されておらず、宅建士でも管理業務の経験が一定年数あれば業務管理者への登録可能ということのようです。
営業所ごとに１名いればいいし、重要事項の説明も有資格者でなくてもいい、ということであれば、いわゆる独占業務的な位置づけとしては弱いように感じました。
とはいえ、我々のように不動産会社で働いているわけでもない立場では、賃貸不動産経営管理士のルートで業務管理者登録をするしかないため、自分の立場ではこれはこれでいいのかな、という印象も持っています。
地主さんが設立する資産管理会社では管理会社の登録は不要
税理士の立場として気になっていたのですが、、顧問先の同族でやっている資産管理会社も管理会社の登録や業務管理者の配置は不要とのことです。
小規模な管理会社は登録不要だし、役員の親族が保有する賃貸物件の管理だけをやっている会社も登録不要です。
今回の「賃貸住宅管理業法」は、入居者を守るための法律ではなく、あくまでもアパートオーナーを悪質な管理業者から守るための法律です。
そのため、実施的にオーナーと同じ人間や家族がやっている管理会社まで規制対象にするのはナンセンス、、、立法趣旨からいっても当然でしたね。
税理士やＦＰとしてどのようにかかわるのがいいのか？
「賃貸住宅管理業法」が施行されて、業務管理者の設置義務もできあがったということで、どのようにかかわるのがいいのか？、、、と考えてみました。
我々の立場はあくまでもオーナー側ですが、時としてサブリース会社やハウスメーカーを紹介する立場にもなります。利益相反する立場で紹介をすることもあります。
それでも大前提では、地主さんなどのオーナー側の立場として、適切に運営されている管理会社に管理してもらうことをアドバイスしていきたいところです。
ハウスメーカーなどへの紹介料欲しさ、、ではなく、オーナー側のアドバイザーとして厳しい目で管理会社の仕事をチェックする、、ということも求められると思います。
その意味では、直接税理士の仕事に直結するような資格ではないですが、賃貸不動産経営管理士の資格を取得しておいてよかったのかもしれない、、というふうに感じました。
